相続した土地の使い道

トランクルームで土地を活用する前に 屋外型コンテナの建築物扱いと倉庫業法・用途地域

内容の確認日: 2026年11月4日

屋外型のトランクルームで土地を活用するとき、最初に確かめるのは3つです。コンテナを置く土地が、建築基準法の用途地域で認められるか。コンテナは建築物として扱われるため、確認申請が要るか。事業が、倉庫業法の登録を受けた寄託方式か、場所を貸す賃貸方式か。

国土交通省は、倉庫として継続的に使い、随時かつ任意に移動できないコンテナを、建築基準法上の建築物として扱っています。一般には、確認申請をして確認済証の交付を受けないと設置できません。事業者との契約は、土地を貸す方式、建物を建てて借り上げてもらう方式、管理を任せる方式で、手元に残る収入も負担も変わります。この記事は一般的な情報です。個別の判断は建築士、行政書士、税理士、市区町村の建築指導の窓口などの専門家にご相談ください。内容は2026年11月4日に確認しました。

屋外型コンテナは建築物として扱われる

舗装や区画のない広い空き地
写真: Syced / CC0(Wikimedia Commons)

国土交通省のページ「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」には、次の趣旨が書かれています。

  • コンテナを倉庫として設置し、継続的に使う例がある
  • 随時かつ任意に移動できないコンテナは、その形態と使用の実態から、建築基準法第2条第1号の建築物に当たる
  • 一般に、確認申請をして確認済証の交付を受けないと設置できない
  • 建築基準法に適合しない事項があれば、特定行政庁から違反建築物として扱われ、是正指導や是正命令の対象になる

関係する通知として、同ページは平成16年12月6日の国住指第2174号「コンテナを利用した建築物の取扱いについて」と、平成26年12月26日の国住安第5号「コンテナを利用した建築物に係る違反対策の徹底について」を挙げています。このうち平成26年の通知は、構造耐力や用途規制に違反が疑われる物件がまだあるとして、都道府県に違反対策の徹底を求めたものです。

平成26年の通知の別紙は、主な違反内容の例も挙げています。

  • 建築基準法第20条(構造耐力)違反: 適切な基礎がない、コンテナと基礎が適切に緊結されていない、複数積み重ねたときにコンテナ同士が適切に接合されていない
  • 建築基準法第48条(用途地域等)違反: 建てられない用途地域に建てている

通知は、コンテナを複数積み重ねる場合に、地震のときに転倒して周りに危害を及ぼすおそれがある点にも触れています。置くだけで始められるように見えても、基礎の設計と確認申請の費用は見込んでおきます。「随時かつ任意に移動できる」と認められる場合の条件は、通知の本文では確認できませんでした。移動式として計画するときは、設置する市区町村の特定行政庁に先に相談してください。

用途地域でできる場所とできない場所

戸建て住宅が並ぶ住宅地
写真: Peka / CC BY-SA 4.0(Wikimedia Commons)

建築基準法第48条と別表第二は、用途地域ごとに建てられる建築物を定めています。別表第二には「倉庫業を営む倉庫」という項目があり、次の地域では建築してはならない建築物に挙げられています。

  • 第二種住居地域(別表第二(へ)項第5号)
  • 第二種中高層住居専用地域と第一種住居地域(別表第二の(に)項・(ほ)項が、(へ)項の該当する号を引用)

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域は、建築できる建築物を並べる書き方です。この列挙に「倉庫業を営む倉庫」は入っていません。

ここで気をつけたいのは、別表第二にあるのが「倉庫業を営む倉庫」という言葉である点です。倉庫業法の登録を受けない賃貸方式のコンテナ貸しが、どの用途として扱われるかは、特定行政庁の判断に関わります。国土交通省の平成26年の通知は、違反の例として「コンテナを利用した貸し倉庫を、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域又は第一種中高層住居専用地域内に建築している」を挙げています。同じ通知に載る大阪府の周知文には、市街化調整区域はもとより、この3つの地域では原則としてコンテナを倉庫として設置できないと書かれています。

事業者の公式サイトにも、対応する用途地域が書かれています。「ドッとあ～るコンテナ」の土地オーナー向けページでは、第二種中高層、第一種住居、第二種住居、準住居、近隣商業、商業、準工業、工業を対応エリアとし、第一種低層、第二種低層、第一種中高層、調整区域はNGとしています。事業者によって対応地域は違います。自分の土地の用途地域は、市区町村の都市計画の窓口やホームページで確かめられます。調べ方は土地活用のプランを請求する前にそろえる資料に書きました。

市街化調整区域で使える活用は市街化調整区域の土地でできる活用で説明しています。

倉庫業法と認定トランクルーム

トランクルームには、法律上の位置づけが2つあります。

倉庫業法第2条第2項は、倉庫業を「寄託を受けた物品の倉庫における保管を行う営業」と定義しています。第3条は、倉庫業を営もうとする者に、国土交通大臣の登録を受けることを求めています。同法第2条第3項は、トランクルームを「寄託を受けた個人(事業として寄託契約の当事者となる場合を除く)の物品の保管の用に供する倉庫」と定義しています。

国土交通省の運輸局のページ(神戸運輸監理部)は、トランクルームを「一般消費者(個人)の荷物を業者が預かり、保管を請け負う倉庫」と説明し、注意として次の点を書いています。「トランクルーム」の名前で営業するものには、倉庫事業者以外の者が営むもの(単に施設のスペースだけを貸す不動産賃貸等)もあります。関東運輸局のQ&Aも、単に保管場所を提供し物品の保管責任を問わない契約(不動産賃貸契約)の場合があると述べています。この場合、保管した衣類が虫食いの被害を受けても、事業者から補償を受けられないことがあります。

認定トランクルームは、倉庫業法第25条による制度です。トランクルームをその営業に使用する倉庫業者は、トランクルームごとに、優良であるとして国土交通大臣の認定を受けられます。認定されたものでなければ、「認定トランクルーム」「優良トランクルーム」の名称やこれらと紛らわしい名称を使えません(第25条の7)。認定には、定温、定湿、防塵、防虫、防磁、常温・常湿の性能区分があります。

土地のオーナーの立場では、次のように整理できます。

表は左右に動かして読めます。

寄託方式(倉庫業)賃貸方式
事業者の登録倉庫業法による登録が必要単に場所だけを貸す不動産賃貸等は、倉庫事業者以外が営むものとして国土交通省のページが区別している
利用者との契約寄託契約(事業者が保管責任を負う)賃貸借契約(場所を貸す)
認定トランクルーム基準に適合すれば認定を受けられる対象外

事業者がどちらの方式かは、事業者ごとに違います。事業者に「倉庫業法の登録の有無」と「寄託か賃貸か」を確かめます。

事業者の方式 借り上げと管理を任せる方式

事業者の公式サイトを見ると、土地オーナーが関わる方式は、いくつかの種類に分かれています。例として「ドッとあ～るコンテナ」(株式会社ユーティライズ)の土地オーナー向けページに書かれている3つの方式を挙げます。

方式公式サイトの説明
固定借り上げ(サブリース)オーナーが建築費用を負担してコンテナ倉庫を建て、事業者が固定額で借り上げる。事業者は、サブリースの契約期間を5年から20年としている
管理を任せる方式オーナーが建築費用を負担してコンテナ倉庫を建て、事業者が管理する。稼働率が上がれば収入が増えると書かれている
土地の借り上げ事業者が土地を借り上げ、オーナーは建物への投資が要らない。期間は10年以上の事業用借地を希望すると書かれている

いずれの方式でも、集客、清掃、料金の収受、トラブル対応などの運営を事業者が受託すると、同社は書いています。

この表は1社の公式サイトの説明です。他の事業者の方式や条件は、各社の公式サイトや資料請求で確かめてください。比べるときの点を挙げます。

  • 契約期間と、途中で解約するときの条件
  • 賃料が固定か、稼働率で変わるか
  • 建築費を誰が負担するか
  • コンテナを撤去するときの費用と買い取りの有無
  • 確認申請と検査済証の取得を誰が行うか
  • 倉庫業法の登録と、利用者との契約の種類

事業用定期借地権で土地を貸す場合の期間と契約の決まりは事業用定期借地で土地を貸すに、月極駐車場との比較は相続した土地を駐車場にするときの初期費用と税金にあります。

計画の前に確かめる順番

札幌市中央区役所の庁舎
写真: 禁樹なずな / CC BY-SA 4.0(Wikimedia Commons)

次の順で確かめると、計画のやり直しが減ります。

  1. 土地の用途地域と、市街化区域か調整区域かを、市区町村の窓口で確かめる
  2. 設置するコンテナが建築物にあたるか、確認申請が要るかを、特定行政庁(建築指導の窓口)に聞く
  3. 事業者に、方式、契約期間、費用の負担、倉庫業法の登録の有無を聞く
  4. 複数の事業者から計画案を取り、条件を比べる

複数社の計画案の比べ方は土地活用のプランを複数社から取り寄せたときの比べ方にあります。そのほかの活用方法と比べて選びたいときは相続した土地の使い道の選び方を見てください。

出典

いずれも2026年11月4日に確認しました。

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